环京地区楼市实施“限购令”后，“北三县”楼市开始降温。中国证券报记者近日赴三河市燕郊地区、大厂县、香河县三地调研，发现目前“北三县”楼市成交明显趋冷，热门楼盘纷纷降价销售，二手房均价多数已进入2万元时代，尤其是单价一度涨至近4万元/平米的燕郊，当前已出现有价无市、一贷难求、购房者观望等现象。

“一系列政策就是为了减少成交量，稳定房价。”业内人士认为，“北三县”楼市已进入调整期，未来价格可能还有一定下行空间。

中国社会科学院财经战略研究院研究员邹琳华表示，环北京各市县购房政策及货币环境全面收紧，对短期市场构成显著利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力不足，长期供求矛盾仍然存在。为进一步稳定房价，热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策。同时，应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。

大厂：年初疯狂已“收敛”

与北京通州区临近的河北大厂，由于优越的地理位置也受到了购房者的追捧，房价在今年年初直奔3万元/平米。然而，在新一轮楼市限购政策下，大厂楼市也有所降温。

最近大厂的房产中介似乎有点“闲”。中国证券报记者走进某家中介门店，三名销售人员就迎上来询问购房意向。“最近有一些二手房总价比较低，因为房主着急置换房屋，所以现在出手还是比较合适的。”

“年初成交量特别大的时候，房价冲到了30000元/平方米，现在稍微回落了一些，目前大概在24000元/平方米到25000元/平方米，好一些的地段回落幅度相对小一些。”销售人员表示。

业内人士表示，环京房价数据目前并没有官方统计，因此很难有一个确切的数字，但可以肯定的是，如果北京的房价下降，类似大厂这些地方也会调整，可能会滞后北京一些，毕竟政策还有个发酵的过程。

以北京5月房价来看，易居研究院报告指出，5月份北京新建商品住宅成交均价为41429元/平方米，环比减少4%，同比增长22%。5月份受成交结构、政策效应等影响，价格环比下跌。

不过，还有一部分人仍看好大厂地区的楼市发展。去年年底，国家发展改革委、工业和信息化部等七部门联合发布《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》。政策规定，要按照统一规划、统一政策、统一管控的原则，统筹北京市和河北省毗邻区域规划建设管理，有序疏解北京非首都功能，推动京津冀协同发展。

房天下副总裁司智认为，未来交通一体化、规划一体化、土地一体化必然会对北三县带来正向拉动，北三县的硬件设施水平也会提高。由于北三县之前存在大量的投资客，因此正反向因素对冲并不会导致房价会出现快速反弹，北三县房价未来会有一个相对比较稳定的时间段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“必须至少缴纳三年社保的政策若执行，影响会较大，因为很多人并没有满足这个条件，尤其是很多从北京地区过来的潜在购房者。但需要警惕的是，现在有一种违规做法，就是先预订房子，然后由对方建立社保账号，三年后满足条件再交房。”严跃进强调，类似这种先预订房源，当下并未签约是无法反映在数据上的。但从数据来讲，政策效应是在积极释放，因此仍然要警惕部分并未反映到网签数据上的成交量。

值得注意的是，大厂此前出台文件称，已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%。非本县户籍居民家庭购买本县首套住房的，首付款比例不低于50%。不过，在实际操作中，对于区域位置和周边设施较好的楼盘，购房者在成交时首付会相对高于50%。因为此前楼盘备案价格相对较低，所以成交时会有溢价。

香河：观望情绪浓厚

香河近一年房价上涨超过两倍，但随着环京区域调控政策日趋严厉，楼市降温明显。根据安居客网站6月19日数据，香河房价为18316元/平方米，比5月下降1.42%。以富力新城为例，单价从4月的24096元/平方米降至22027元/平方米。

“虽然看房和想买房的人还是很多，但真正有资格买房的人很少。现在可以看作是成交量的‘冷冻期’。”香河某售楼处销售员小李称，香河本地新房不多，成交量不高，现在很多人都在观望。

突如其来的限购政策也让开发商“头疼”，一些新建小区有将近10栋楼要开盘，开发商不得不仔细斟酌如何应对限售政策。不过，在种种限制之下，也还有一部分房屋不受限购影响。

据了解，有开发商放出了少量房屋，即使在香河没有社保和纳税记录也可以正常购买。这类房子主要是因为今年3月22日，香河把持外地户口购房者的首付比从30%上调至50%后，部分购房者一时无法负担突然高出来的首付款，放弃购买而清退。虽然是清退的房子，但此前已在房管局备案，因此不受此次限购政策影响。但房屋数量不多，只是先期在内部人中消化。

有香河开发商称，“只需补齐三年香河社保就有资格购买，但唯一的条件是不能贷款，必须全款。全款并不是必须一把付清，可以先付50%，剩余50%在一年内付完就行。”

在业内人士看来，环京、京津冀地区楼市未来政策很大程度上不会放松，仍会从严。

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光表示，期房贷款高速增长与房地产开发贷款增速下滑形成明显分化，反映了在本轮房地产去库存的过程中，市场风险可能正从房地产企业部门转向家庭部门。

刘晓光建议，可以通过缩小实体经济与房地产投资收益率缺口，调控房地产投机性需求，治理资金“脱实向虚”，让资金回归实体经济。在具体操作中，政府可以提高房地产交易税率或提高减免交易税的门槛年限，同时降低实体经济企业的各项税负；地方政府应该减少对土地财政的依赖，结合实际情况调整首付比等信贷限制，同时为实体经济提供更好的投融资环境；银行应该增强对房贷的风险把控，严格执行首付比限制，同时加强对实体经济的融资支持力度；监管部门则应该及时督查各项政策措施的具体落实情况，对执行不力甚至违规操作的主体给予相应惩罚。