2月13日，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(简称《备案管理规范第4号》)。文件明确，如果私募资产管理计划投资于房地产价格上涨较快的热点城市普通住宅地产项目，暂不予备案，尤其不得以“明股实债”的方式投资相关项目。

防范“明股实债”

《备案管理规范第4号》不仅针对私募基金，还针对所有证券期货经营机构的私募资产管理业务。对于当前16个热点城市的普通住宅地产项目，私募资管计划不得通过银行委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收(受)益权以及中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式进行投资，否则不予备案。

《备案管理规范第4号》明确，不得以“明股实债”的方式受让房地产开发企业股权来间接投资上述地产项目。所谓“明股实债”，指的是投资回报不与被投企业的经营业绩挂钩，也不根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者承诺保本保收益，根据约定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

业内人士认为，这基本上禁止了现有私募资管违规进入房产项目的渠道。某中型券商资管部门人士表示，“中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式”基本将房地产商的非标融资之路“堵死”。

《备案管理规范第4号》规定，通过标准化债券、股票、股权投资不受影响。上述券商资管部门人士分析称，要以这些途径来投资比较难。房地产公司在过去两年里发了不少标准化的公司债券，但现在一级市场监管很严，就算获得审批，发行成本也上行不少，目前真正能满足债券发行要求的，可能只有万科、金地这种量级的巨无霸才能“达标”。《备案管理规范第4号》下发，相当于去掉了房地产企业的一个“大财主”。

鼓励直接融资和股权融资

某房地产基金投资副总监表示，停止为这些私募资管计划备案，小型地产公司受到的冲击较大。销售额排名前50的大型地产公司获得银行贷款相对容易，本来对私募资管计划依赖程度较低。对于这些地产公司的影响有限。停止为相关的私募资管计划备案之后，小型地产公司的日子更难过。

业内人士认为，此举是根据中央经济工作会议精神，推进两方面工作落实，一是推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；二是推动房地产直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。

对于房地产基金和信托公司而言，或将迎来一段“苦日子”。房地产项目和地方政府平台项目是信托公司的重要业务类型。某以房地产主要投向的私募基金总经理表示，新规对于主要从事非标债权投资的私募机构影响较大。

某资产管理公司旗下地产基金负责人表示，已经按照监管层对地产投资的要求做了大幅调整。他们旗下基金2017年就停掉了过去很长一段时间的一个主营业务——明股实债投资，而转向股权投资以及资产证券化业务，该基金还利用境外分支机构在海外发债募集资金发行REITS。